Teren de vanzare in Cluj Napoca, cartier Grigorescu
Teren de vanzare in Cluj Napoca. Pret: 80000 EURO

Terenuri Cluj Napoca - informatii utile

Fie ca este vorba de vanzare cumparare sau inchiriere de teren in Cluj Napoca Welt Imobiliare este o renumita agentie imobiliara din Cluj Napoca si un partener sigur pentru o investitie profitabila. Pe langa date complete si actualizate despre cele mai bune oferte de terenuri de vanzare din Cluj Napoca, agentia imobiliara Welt Imobiliare va ofera analize si informatii utile despre terenuri.

Daca doriti sa cumparati un teren pentru constructie in Cluj Napoca este bine sa stiti...

Ce potential de constructie are terenul respectiv? In vederea vanzarii actualul proprietar ar trebui sa obtina de la Primaria Cluj Napoca Certificatul de Urbanism din care rezulta parametrii tehnici ai terenului (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, etc) cat si destinatiile admise pe teren (locuinta, birouri, comert, etc).

Ce este Certificatul de Urbanism?


Certificatul de Urbanism in vederea construirii (CU) se obtine de la directia de urbanism din cadrul Primariei Cluj Napoca.

Certificatul de Urbanism contine "regulile" pe care trebuie sa le urmeze proiectantul pentru realizarea unei constructii pe terenu. Mai exact, CU stabileste anumiti parametri tehnici ai terenului (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, pozitia pe teren, etc) destinatii admise ale cladirii (locuinta, birouri, comert, etc) precum si avizele necesare pentru Autorizatia de Construire (apa, canalizare, gaze, pompieri, mediu, etc). Avizele necesare difera de la o zona la alta si de la un teren la altul.

Obtinerea Certificatului de Urbanism este o procedura simpla, ce poate fi urmata de proprietarul terenului.

Uneori, in anumite zone, este necesara intocmirea in prealabil a unui Plan Urbanistic de Detaliu (PUD), care complica aceasta procedura si face necesara participarea unui arhitect urbanist.

Care sunt pasii de urmat pentru a construi o cladire pe teren?

  • a. Obtineti Certificatul de Urbanism in vederea construirii
  • b. Apelati la un proiectant (arhitect autorizat) pentru intocmirea Proiectului Tehnic (PT) care sta la baza dosarului pentru Autorizatia de Construire
  • c. Obtineti Autorizatia de Construire
  • d. Apelati la un proiectant pentru detalierea Proiectului Tehnic (PT) la faza de Detalii de Executie (DDE)
  • e. Pe baza DDE-ului, apelati la un executant (constructor) pentru realizarea constructiei

Ce inseamna un Proiect Tehnic (PT)?


Proiectul Tehnic (PT) este piesa principala din dosarul depus pentru obtinerea Autorizatiei de Construire. PT-ul se realizeaza urmand specificatiile din Certificatul de Urbanism.

Pentru realizarea PT-ului, proprietarul (sau investitorul) trebuie sa apeleze la un proiectant (arhitect autorizat). Arhitectul autorizat realizeaza proiectul impreuna cu un inginer de rezistenta autorizat ("structuristul") si cu unul sau mai multi ingineri instalatori autorizati (sunt trei proiecte de instalatii: electrice, sanitare si termo-ventilare).

Proiectul trebuie sa fie stampilat de un numar de "verificatori" stabiliti prin lege: verificatorul de arhitectura (arhitect), verificatorul de rezistenta (inginer constructor) si verificatorul de pompieri. Acestia nu pot fi si autori ai proiectului (verificatorii sunt profesionisti aparte, numarul lor fiind extrem de limitat). Proiectantii sunt cei care obtin aceste stampile de la verificatori.

Proiectul trebuie sa obtina de asemenea un numar de avize, mentionate prin Certificatul de Urbanism (apa, canalizare, mediu, pompieri, etc). In general, tot proiectantul este cel care se ocupa si de obtinerea acestor avize, desi legea prevede ca aceasta obligatie cade in sarcina proprietarului.

Ce este Autorizatia de Construire?


Autorizatia de Construire este actul absolut necesar pentru inceperea oricarei lucrari de constructii.

Autorizatia de Construire se obtine de la directia de urbanism din primarie. Fiecare primarie stabileste continutul dosarului depus pentru obtinerea autorizatiei. Piesa cea mai imprtanta la dosar este Proiectul Tehnic (PT) pe care il intocmeste proiectantul. Acest proiect trebuie sa aiba un numar de avize, mentionate pe Certificatul de Urbanism pe baza caruia s-a intocmit proiectul.

Ce este un PUD (Plan Urbanistic de Detaliu)?


PUD-ul contine normele pe care trebuie sa le respecte o constructie intr-o anumita zona. Intre altele, este vorba de inaltimea maxima, procentul din teren ocupat de constructie, relatiile cu celelalte cladiri din zona, destinatie (locuinte, birouri, comert, industrie, etc).

PUD-ul este documentul consultat de comisia de la primarie in cazul unei cereri de Certificat de Urbanism sau Autorizatie de Construire. Daca exista zone care nu sunt reglementate printr-un PUD si cineva cere o Autorizatie de Construire in zonele respective va fi nevoit mai intai sa realizeze acest PUD. Beneficiarul trebuie sa apeleze la un arhitect urbanist cu experienta, care poate comunica in termeni profesionali cu membrii comisiei de urbanism in vederea stabilirii parametrilor tehnici in limitele agreate de comisie, pe baza normelor stabilite la scara orasului pentru zona respectiva (prin PUG si PUZ).

Odata realizat si aprobat un PUD, acesta devine parte a normelor primariei, cu aplicare asupra tuturor cererilor ulterioare de autorizatii in zona reglementata.

Ce sunt planurile urbanistice (PUG, PUZ, PUD)?


In Romania, reglementarea activitatii in constructii se face atat la nivel national (prin legi, normative, etc) cat si la nivelul administratiei locale. Primariile (sau consiliile locale) coordoneaza realizarea a trei tipuri de "norme" numite PUG (Plan Urbanistic General) PUZ (Plan Urbanistic Zonal) si PUD (Plan Urbanistic de Detaliu). Ele constituie trei niveluri de complexitate si scara de abordare: la nivelul orasului, la nivelul unei zone (insula, cartier) si la nivel de vecinatate (cateva terenuri, o strada, o piata).

Teoretic, intocmirea acestor norme intra in atributiile primariilor, dar in 1990 nu existau decat planuri inoperabile (planuri comuniste de sistematizare fortata). Intrucat intocmirea unor norme corespunzatoare necesita timp si bani, lucrurile s-au facut din mers, pentru zonele in care se cereau Autorizatii de Construire. Investitorii care doreau sa construiasca au fost obligati sa plateasca ei insisi intocmirea proiectelor de urbanism (PUD-uri sau PUZ-uri).

PUG-ul este un proiect deosebit de complex, care contine prevederi la scara intregului oras. Intocmirea PUG-ului necesita munca unor colective numeroase din domenii foarte variate (demografic, trafic, economic, istoric, etc). PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile.

PUZ-ul stabileste norme mai detaliate decat PUG-ul, pentru o anumita zona a orasului. PUZ-ul este si el un proiect complex, scump, care necesita studii diverse, avize si echipe de specialisti.

PUD-ul stabileste norme la nivelul unei strazi, unei piete sau a unui grup de terenuri si este documentul care specifica parametrii in care se poate construi. PUD-ul este documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire. Daca nu exista PUD pentru terenul respectiv, primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza PUG si PUZ.

Pot sa construiesc fara a avea autorizatie?


Nu demarati lucrari de constructie fara a avea Autorizatie de Construire. Legea prevede amenzi foarte mari si demolarea lucrarilor neautorizate. In arhiva primariei se pastreaza toate proiectele autorizate si se verifica foarte usor existenta autorizatiei si continutul proiectului autorizat.

Este adevarat ca au existat cazuri de constructii neautorizate in anii 90, in conditiile lipsei legislatiei sau a neaplicarii ei. Astazi aceste lucruri nu mai sunt posibile. Mai mult, multe din constructiile neautorizate, autorizate abuziv (fara respectarea normelor) sau cu modificari fata de proiectul autorizat sunt demolate.

Nu este realist sa sperati ca "n-o sa ma prinda". O constructie nu se poate ascunde si va fi observata repede de inspectorii primariei.

Am Autorizatie de Construire, dar doresc sa construiesc altfel. Pot sa construiesc pe baza vechii autorizatii?


Nu. Pe Autorizatia de Construire se mentioneaza ca proiectul autorizat nu poate fi modificat. Daca doriti schimbarea proiectului, trebuie obtinuta o noua Autorizatie de Construire.

Piata imobiliara din Cluj Napoca este activa si dinamica, aici fiind un puternic centru universitar cu potential economic mai ridicat fata de alte orase din Romania.

Despre ofertele de vanzare terenuri din Cluj Napoca postate pe site-ul firmei Welt Imobiliare (www.weltimobiliare.ro), vizitatorii interesati pot gasi informatii utile referitoare despre teren, zona in care este amplasat, utilitati, situatia juridica, preturi, etc.

Terenuri Cluj Napoca - oferte recomandate

Teren de vanzare in Cluj Napoca
Tip imobil:
teren
Localitate:
Cluj Napoca
Cartier:
Pret:
25000 EURO
Teren de vanzare in Floresti
Tip imobil:
teren
Localitate:
Floresti
Cartier:
Pret:
45000 EURO
Teren de vanzare in Cluj Napoca, cartier Floresti
Tip imobil:
teren
Localitate:
Cluj Napoca
Cartier:
Floresti
Pret:
53000 EURO